美國大學生買房

Ⅰ 投資美國房產，需要關注哪些因素

1、人口增長與凈流入

首先，買房是人在買，所以「人」是最關鍵因素。一個地方人口增長如何，是否有人口凈流入，有無持續、高質量的外地、外國移民進入，都值得關注。

若某地的人口持續遷出，沒有外來人口願意進入，那麼當地的房產投資價值一定大打折扣。

以美國汽車城底特律來說，當地人口從1975年開始，多年持續下跌。世界人口觀察網預計，當地人口下降的趨勢將持續到2020年。

底特律都市圈人口（數據來源：worldpopulationreview）

相反，在跨國移民凈流入的多倫多、悉尼、洛杉磯等城市，房屋成了新移民的剛需。在當地一無所有的外國人，抵達之後第一件事就是找住處，因此房價上漲、房價高是必然的。

這一標准在國內也適用。目前，許多三四線城市的年輕人口紛紛湧向省會、一二線城市，使得三四線城市房價承壓。如果打算到這些城市投資房產，要謹慎了。

2、失業率

有了足夠的人，就要有相應的工作機會，否則不能養活自己，就更沒錢買房。失業率低，也就成為房產投資的一個有利因素。

下圖是市場預測機構MarketOracle對於美國房價與失業率相關性的研究。黑線代表房價，紅線是失業率。而開頭提到，目前美國失業率為4.3%，為近年來最低點，幾乎實現充分就業。

美國房價與失業率呈反向相關（來源：MarketOracle）

可以看出，美國的房價和失業率呈較顯著的負相關關系，此消彼長。失業率的下降會使房價保持穩定，並逐步上升。

除了全國失業率，還可以查到美國的州、城市、區、社區失業率，如下表的例子，紐約皇後區失業率更低，因此可以找當地較好街區，選擇物業進行購買。

考察失業率未來變化趨勢，能在一定程度上提前預知房價走勢。

3、匯率變動

前面也曾提到，今年美元走出了一輪弱勢行情，這與美聯儲加息幅度不大有關，也與特朗普的「弱美元」期望有關，他希望促進美國的出口貿易。

今年以來，美元對人民幣已下跌6.5%，現在已經跌至6.48左右。在美元匯率較低點買入資產，也算是匯率幫我們打了個折。同樣情況的還有英鎊，目前英鎊也處於歷史難得的低位。

4、年租金回報率

年租金回報率，由每年租金凈收入除以總房價（或總購房成本）得到。國外買房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因為還可能要減去2%左右的持有成本。

投資海外地產時，僅有少數投資者用來自住。即使自住，有些也要等到小孩長大，到讀中學、大學的時候，才會入住。因此，出租成必然選擇。

許多西方人喜歡租房，而不一定要買房，使國外許多房產能租出較高的價格。

一般而言，租金回報率能達到5%，收益就算比較合理了，最好不要低於4%。當然，多多益善。

5、治安與犯罪率

在美國買房，不得不關注的就是所在社區的犯罪率了。無論在哪個城市，都可能有治安不太好的區域，這些地方應該要盡量避免。

美國有許多類似網站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查詢房屋地址所在社區的治安和犯罪率情況。

用紐約皇後區牙買加社區的一處別墅為例，地址是81-15WarehamPLJamaicaEstates,NY11432。下圖就是Trulia網站上該地址的治安狀況，綠色表示安全，紅色表示治安堪憂。

選擇治安較好的區域購房，也能為所購房產增值提供保障。

6、學區

華人最關心房屋所在學區好壞，也很在乎社區的綜合情況之優劣。美國房產的學區信息很清楚，有專門的網站（如GreatSchools）可供查詢，可以看到學生種族構成、學生考試分數等眾多信息。

繼續以上面紐約的別墅為例，其所在的學區很優質，分配的小學和初中都是10分（滿分），生源主要以亞裔和拉丁裔為主。

學區內的小學Ps131AbigailAdams，評分為滿分10，在全美分數測評中，遙遙領先於全國平均分。

而小學內的學生構成，以亞裔和拉丁裔居多。有亞洲人的學校，肯定考試分數高，成績好。

7、社區

美國的社區是重要的存在，社區文化盛行。因此，社區的人口、階級、環境等狀況如何，直接影響到自己的生活質量、未來房價增值潛力等。

上面那處紐約皇後區的別墅，是典型的中產以上社區，區內居民種族多元，大學生比例較高。社區家庭年均收入明顯高於皇後區、紐約市以及全美平均水平，業主比例高，居住環境屬於優等。

稍微總結一下，有持續不斷的人口流入、當地失業率合理、房子租得起價、較容易轉手賣出、治安狀況良好都齊全了，再找准匯率的相對低點入手，就基本能避免非理性的海外置業了。