北京師范大學朝陽附屬小學劃片

① 我的北京換房記錄(14)--奧森板塊(奧森西)！

我的買房進展：目前我基本鎖定了三個小區的幾個三居室戶型，正處在等待價格調整的階段，距離實現購房目標不遠了。我繼續進行踩盤記錄，一方面是為了探索是否有新的選擇，另一方面希望能為朋友們提供參考信息，比較一下其他區域的市場狀況。我的目標是盡快向大家展示房產證。

本期我關注的是位於奧森板塊的地區，奧森板塊以低密度居住區著稱，生態環境優越，沒有學區溢價，主要以改善型和高端住宅為主。

奧森公園佔地面積廣闊，覆蓋從北四環到北五環的區域。純商品房社區主要集中在奧森東北角（五環外）及奧森西邊（北四環和北五環之間）。這次我參觀的是奧森西邊的區域，五環內的小區包括澳景花庭、融域嘉園、澳林春天三期和京師園。這些小區對應的主要學校是北京師范大學朝陽附屬學校，提供九年連讀的教育。

在奧森區域居住，可以輕松步行至奧森公園，沿著塑膠跑道慢跑，據說偶遇周潤發的機會也不小。從這里出發，到西二旗、望京、中關村等地都不算遠。周邊設有中日友好醫院西院區、306醫院，同時還有中科院的幾個研究所，這里居住的大學老師和教授較多。

奧森區域的上車門檻較高，800-900萬的價格可能只能買到品質一般的三居室，而1000萬以上的價格雖能買到一些住宅，但品質並不一定特別出色。不過，該區域的住宅密度較低，喜歡低密度住宅的購房者可以關注這一區域。大部分住宅樓齡較舊，08年前建成的居多，對比朝陽區的其他區域，北邊的房價普遍比東邊高。

以下是此次踩盤中我重點關注的小區及其詳細信息：

1、澳景花庭

澳景花庭建成於2004-2006年，距離8號線林萃橋站約1.1公里。小區規模較小，由7棟板樓組成，總高6-15層，共有約500戶，密度較低，居民多為高校教師。小區內設有國資中心幼兒園林萃園。外立面由一二層石材和上面的小磚構成，綠化區域不大，整體環境一般。品質不算很高，但優勢在於密度低、環境安靜。主力戶型為三居室，單元門門禁常開，樓體南偏東20度，不方正，均採用自採暖。我參觀的三居室戶型為146平米，套內126平米，得房率高達86%，低樓層報價為1160萬，成交價格為1068萬。

小區的明顯缺點包括斜樓體設計、人車不分流以及地上停車區域。機械車位在小區內較為少見，這類車位在經適房小區中較為常見，但在商品房小區中較為罕見，且這種車位較小，停車技術要求較高。此外，人車不分流的設置在1000萬左右的小區中並不罕見，但大多數購房者對此較為介意。

2、融域嘉園

融域嘉園建成於2006年左右，距離8號線林萃橋站約900米。融域嘉園緊鄰澳景花庭，門口有一條小路，對面是一流一類幼兒園。小區內有6棟樓，由建工開發，共有約900戶，11-15層的板樓，綠化率高，樓間距大，採光條件良好，整體品質高於澳景花庭。戶型包括兩居、三居和四居，其中兩居為105-110平米，三居為130-150平米，四居室為176平米，均為自採暖。我參觀的136平米南北通透三居戶型，總高15層，一梯兩戶，套內112平米，得房率82%，低樓層報價為1485萬，成交價格為1189萬。報價較為誇張，建議對比成交價還價，掛牌價缺乏參考性。

3、澳林春天三期

澳林春天三期建成於2002-2003年，距離8號線林萃橋站約1.4公里。澳林春天分六個期建成，其中一期、三期和四期為板樓，一期和三期沒有電梯，而四期為高板樓，有電梯。價格較高，因此我排除了塔樓和價格過高的幾期。澳林春天三期的東區有4棟樓，西區有6棟樓，共有552戶，以兩居和三居戶型為主，南北通透，自採暖。密度較低，得房率接近90%。小區無電梯，綠化區域一般，人車不分流。我參觀的137平米三居戶型，套內123平米，得房率接近90%，中間樓層報價為1100萬左右，成交價格在980萬左右。

無電梯的房子，不建議考慮。現在購房者對電梯的需求較高，沒電梯的房子往往不被考慮，尤其是近千萬的房產。

4、京師園

京師園建成於2004-2007年，距離8號線林萃橋站約700米。京師園是由北師大和306醫院合資建造的商品房，主要居住群體為北師大的教師和306醫院的醫生，人文素質較高。小區緊鄰奧森公園，生態環境良好，可以進行跑步、鍛煉等活動。小區環境不錯，有涼亭、水系，樓間距寬，地上有部分車位，人車部分分流，車位充足，設有業委會，小區內設有食堂，滿足一日三餐。樓道環境干凈，能直達地下車庫，物業費為1.8元，環境干凈整潔，物業費性價比較高。我參觀的116平米三居室，總高21層，一梯兩戶，集中供暖，報價為1150萬，成交價格在1250-1300萬左右。整體感覺，該小區環境和設施良好，但性價比並不突出。

在此次參觀的四個小區中，融域嘉園和京師園在品質和環境方面表現較好，但價格確實較高。奧森區域整體上並非高性價比的選擇。下次我將關注奧森東邊五環外的小區。

② 北京師范大學朝陽附屬小學怎麼樣

很不錯，北京師范大學是中國最好的師范大學，北京師范大學幼兒園是中國最棒的幼版兒園，如果權北京師范大學附屬小學再辦不好，其他的小學就更差了。
北京師范大學的品牌是可以信賴的！
新開的小學沒有退休人員的負擔啊！
我對北京師范大學相當熟悉，有問題再問我吧