房地產經濟本科畢業論文
『壹』 急求!!!大學畢業論文關於房地產方面的
城市商品房相關權若干問題的研究(一)
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序言
目前在我國房地產經濟迅速發展,已成為我國經濟發展的主要支柱之一。其中城市商品房的買賣是人們非常關注的重大問題。據有關方面統計、商品房的買賣已成為廣大群眾消費的首選。隨著買賣的擴大、相應商品房權益的糾紛不斷出現,商品房的質量,物業管理糾紛成了投訴的熱點,吸引了法學界對商品房產權問題的研究。在我國由於實行城市土地歸國家所有[i],商品房與樓盤地權相分離的原則,傳統的、舊有的西方的物權理論及房地產的研究均很難適應我國現行商品房糾紛的處理。從商品房的空間構成不難看出,商品房的使用權是沿著商品房的空中范圍,上下疊加左右毗連的。這些商品房的疊加毗連使其權屬發生了異常的變化,更多的問題是無數個商品房權益交織後與周際的權利關系紛繁復雜,讓眾多學說力所不逮。本文力圖在這些權利的交織及邊緣問題上做深入的研究。為便於論述,本文將商品房產權交織及邊緣權概稱為相關權,顧名思義即與商品房產權相聯的權益。由於對商品房的問題研究的欠缺(也許是本人對此問題的獨孤寡聞),也由於物業管理成為新的熱點,更多的是忙於應付物業糾紛的處理,而很少去分析物業糾紛權利上的原因,如果靜下心來細思,涉及房產多項權利。如權利清晰,一是處理容易,二是糾紛肯定會減少。本文想借用相關權的概念從權利的性質上,該權利與他權利的區別上,努力找出一條解決糾紛便捷的路子,做一些基礎性的探討工作。需要說明的是,一是相關權沒有固定理論,他是基於物權、債權,鄰接權、相鄰權、共同權,類似於房屋區分所有但又不等同於這樣的權利,由於他是一種基礎權利。所以他對基礎理論的研究有很強的依賴性。二是由於舊有物權理論,原本是建立在私有物權之上的。因此,解決涉及商品房屋使用權的問題上矛盾突出、明顯,很難套用,應以討論一種全新的,商品房相關權理論為當務之要。城市商品房是國家所有地權和公民私有權分離的產物,研討房屋相關權一般不涉及地權所有權。三是由於商品房在我國發展時間不長,矛盾的顯現還不深刻,對這類問題的投入不深,研究不夠,只能就發現的問題就事論事,難免不能完全自圓其說,但本文想盡力而為,使這類問題的處理,較為耐得住推敲,成為體系。 四是由於對這類權利的救濟問題,直接引述為訴訟的研究,更是大家關注的問題,所以本人從論述的完整性上論述這類問題的特殊性。但並非本文的重點,如有浮皮淺顯,點到為止的情況敬請見諒。
一、城市商品房相關權益的基本問題
(一)城市商品房相關權的概念及性質特徵
1.城市商品房相關權的概念
商品房相關權利是指商品房產權人之產權與其他商品房屋產權人的產權及與開發商的開發權、公用設施使用權等與商品房產權相關聯的權利義務的總稱。為敘述方便,以下簡稱房屋相關權。
(1)商品房一般在城市中以樓房的形式存在,相對集中於各個小區,故本文所指商品房一般泛指城市小區商品樓房。
(2)由於法律規定,城市土地歸國家所有[ii],商品房均附著在國有土地上,所以商品房房屋權益僅限於房屋本身的所有權,房屋產權人不得主張房產所附著之土地的所有權。其商品房所聯系的土地使用權一般也僅限於理論上的意義,因土地整幅批准使用者為開發商,房屋出售時,也僅限於房屋自身的面積及相應的公攤面積本樓內的樓道、電梯、設備間等,不包括樓房周邊的綠地、馬路等其他設施所佔用的土地,這種理論上的土地使用權因與整體小區樓盤的土地使用權相比較微乎其微,很難產生實際主張意義,因此,本文不予討論。
2.房屋相關權的性質
房產相關權是一種物權,依附於國有土地之上,附屬於相對獨立的房產權,是依賴於商品房產權的特殊物權。
房屋相關權的依附性在於,只有享有房產權,才享有完整的相關權、房屋租賃人、借用人都不能單獨享有這樣的權利[iii].
他的依附性還在於轉讓房產權時,相關權一並轉讓。如相關權涉及的地下車庫權利、一般在轉讓房屋時一並轉讓,受讓人不接受時,也應處於公開出讓狀態,但經物業管理人員同意的除外。(後文另述)
3.相關權是一種邊緣權、交織權
商品房在地理空間范圍講,由於商品房疊加在同一土地上,相應房產相關權則是各房屋產權交織狀態下的一種權利,這也決定了房屋相關權的行使也受制於其他產權人的權利行使。如在公共走道住戶獨用走廊一段為安全需要加裝防盜門,此行為雖不影響他人行走,但應徵求相鄰其他住戶的意見,並不當然享有獨用走廊的專有使用權。
(二)商品房相關權利所涉土地使用權的特殊性
商品房的相關權是建立在國有土地使用權之上的商品房所有權利延伸於所有之房屋外的一種權利。
1.他所依賴的商品房屋所有權是相對完整的,具備所有權應有的一切性質。
2.相關權所依賴的,商品房所附著的土地地產權為國有土地使用權。
(1)該土地所有權與房屋所有權相分離。
(2)房屋所有權緊緊依附於土地使用權。
(3)土地使用權的性質(商品房土地使用權)決定了房產相關權是一種特殊的房地產權。
(4)土地使用權具有期限性。單純的居住用地使用期限為70年,綜合用地為50年,商業用地為40年。[iv]
3.商品房所依賴的土地使用權具有整體性、不可分屬、多重的特點。
(1)整體性。土地使用權的自身屬性是土地所有權的派生他的屬性,國有土地上的商品房土地使用權具有共用性,使用的最大化及允許被他人善意使用是他的特有品性,整幅土地被開發商開發轉讓後允許所有商品房業主善意使用為該權利的顯著特徵。
(2)小區土地使用權是由國有土地所有權派生出來的,區分所有不是使用權的特徵,因此不可在使用權上設定「所有」。小區商品房使用權的整體性決定小區用地不可分屬,所有商品房所有權人對該批准使用的土地有平等的使用權。
(3)因使用目的方式、范圍、空間、層次不同,追求其功用不同,使用具多重性,多樣性,理論上說,使用權是多重的、往復無窮的。
(三)房屋相關權是建立在商品房各自所有、土地整幅使用權共享基礎上的特殊使用權[v].
1.商品房的所有權私有性、依附整幅土地的使用權國有性質,決定了房產權人不僅是享有商品房的相關權,而且享有區分所有權,和共有公共設備、共用綠地的相關權,還享有所有權之間,所有權與使用權之間,與相關權之間的權利。
(1)房具有完整的私有性,商品房所有權人在自己所屬的范圍內享有傳統房屋所有權的一切權利。
(2)由於商品房是橫向與縱向疊加毗鄰而建與公共設施、公用面積溝通相連,因此房屋所有各產權人還有相鄰及區分所有的權利。
(3)由於小區商品房土地所有權的特殊性和共同使用性,使其土地使用權的面積大大大於商品房的自身佔地面積。商品房所有人因此還享有對綠地、馬路、場館、亭廊、景觀等相關配套設施相關權。各商品房所有權人對上述配套設施相關權還達及這些設施的益損增減即使用、維護改建、受益權。
筆者認為區分所有范圍一般只達及同一建築物內,與所有之房屋建築物有物理結構上連接之部分,不具有結構相連的設施,但規劃在整體范圍內的,涉及其上的權利是相關權。綜上,相關權有廣義、狹義之說。廣義相關權,除所有權之外的,包含區分所有、相鄰及相關權。狹義相關權是指結構未曾原始相連,但土地使用權系一體批復、整體使用,與主體樓房配套而建相關設施之上相關的權利,如物業用房,供電公共配套用房,這些設施成本或計入或不計入商品房成本。[vi]但之上權利與住房所有權相關,既屬狹義相關權范圍。
2.從地理位置來講,房產權相關權是指房產人之房產權延伸至自身房屋之外,小區規劃之內開發商建設的配套公共設施上的權利及公共服務設施上的權利,如附屬用房,綠地等。這些權利即有一定的獨立性,也有交叉性。理論上講,當開發商開發的是單獨樓座的,房屋售出後,權利就全部歸屬各商品房業主,這時開發商雖在名義上享土地使用權利,但已無有實際意義,樓座所需土地面積及相關佔用面積隨項目完成,整幢樓房的出售、已經轉讓提供給各個房主。小區整體開發樓盤的,中間有甬路、綠地、廊亭、公共設施等相互交織關聯的各種相關設施,從產權上來講,商品房產權人僅對開發權有依附從屬性,但因上述具有獨立性的設施,互不隸屬涵蓋,但這些條件又是選擇區位、確定購買房屋時的前置條件,承諾條件,這些獨立於房產權之外的會館、場所、廊亭、馬路、綠地的收益權也不能完全與房產權人的權利無關,本文要旨在於研究產權人與上述設施權利之間的關系。
3. 相關權存在於動態之中,在動態中異常復雜。
相關權存在於特定的歷史階段中,在歷史的長河中,商品房產權的發展異常復雜,商品房相關權也並不是一成不變的,在動態中,相關權的形成、變化、消亡異常復雜。如(1)部分出租後的房產權人的相關權是否保留,能否部分轉化;(2)被意外佔地、增建、拆遷等,房產權人相關權如何評價損失,能否補償;(3)70年土地使用權期滿[vii],相關權是否自然消滅,能否折價,能否改造成其他用地,有無置換權等等。本文僅就常見的幾種變化作簡要的論述。
1)房屋所有人與使用人分離的情況下 相關權的行使
如前所述,相關權是房屋產權人行使產權基於整幅土地使用配套設施的一種權利,這種權利是基於房產權的,但在現實生活中,法律允許產權人出租出借住房,在這種情況下,租用人、借用人是否享有這種小區公共設施的相關權,筆者認為,相關權不僅僅是使用權,而且有收益分享權及改變用途決定權。因此,在這種狀態下,使用權可因出售、出借而隨之轉移,但收益分享權和改變用途決定權則可以保留。
2)相關權指向的標的變動,相關權的行使分以下幾種情況:
(1)因規劃佔地,綠地等減少。
當國家規劃佔地有補償時,小區公共設施、綠地等土地出讓金均已攤入房屋成本,各房產主的權利也基於分攤而分享這些土地、設施的佔地補償,應按面積,通過相關權,補償給各個房屋產權人。
(2)改建 增建。
任何改建、增建均涉及相關權人的權益,應經多數人的同意而行之,在緊急狀態下,屬於確定的對相關人有益的增建、改建,可由小區或物業管理者代行實施,所得收益,在優先支付成本的情況下,應與相關權人分享。
(3)維修。
為維護相關附屬設施的正常使用,或提升觀賞使用設施的價值,需要投入,應經相關人絕對多數方同意可實施,所需費用應用小區其他收入支出,不足部分由小區相關權人分攤,不同意的人亦需支付費用。
3)利用經營設施為方便小區業主,允許開設一些便民經營服務,其收入如何看待,筆者認為其經營收入一般與相關權無關,屬於物業管理行為,但利用原物業管理設施的應從中分析出來,或作為維修資金,或按面積分享。
對於處於有利位置之中的房頂,屋面、樓面、圍牆,院內支架,懸掛的廣告等收入,則應優先用於受損,受影響的房屋所有權人,其餘用於公攤的相關設施維修費用,但不得作為物業經營收入。
4)七十年後,土地使用期滿後,房屋還在其產權尚存,土地使用權期滿後,或交回土地,或對土地使用權交費續展。4
如不交費續展,土地使用權雖然交還國有,但相對整幅 土地的使用及在該土地上的附著物因使用而不改變用途(自然順延)這時,房屋所有權人則享有全部的土地使用權(原開發商)的使用權因到期而失去(喪失)[viii].
如開發商或業主自行續交土地出讓金,使用權全部歸業主,這時相關權范圍與土地使用權利范圍接近一致,如由開發商交納則相關權維持原狀。
(四)、相關權與相鄰權區分所有、及物業管理、開發商經營權等其他權利的異同
1.相鄰權是指相鄰一方因修建施工臨時佔用他方使用的土地,佔用的一方如未按雙方約定的范圍、用途和期限使用的,另一方要求其及時清理現場,排除妨礙,恢復原狀,賠償損失的權利[ix].相鄰權是與所有權相鄰部分的處理原則,相鄰權沒有相互包容和權利交叉,只是處理相鄰關系的,雙方權利相等,沒有交叉。
(2)相關權不一定相鄰
相關權是所有權派生出的權利,相關權主要基於業主與開發商的基於土地的開發利用共同使用一幅土地關系而形成,特點是毗鄰但不相鄰,權利主體不平等。主要解決是房屋所有權人的所有權與開發商的使用權以及共用權問題,此外,小區內業主與業主即使地理不相鄰但同為相關權利人時權利平等[x].
2.相關權與區分所有之間的關系
建築物區分所有權是指對建築物的與其他部分區別開來的某一特定部分所享有的所有權。 [xi]對區分所有已有眾多論述,從功用上比較,建築物區分所有權主要是對所有權涉及的部分區分所有,解決的是所有權層次上的問題。建築物區分所有權涉及的建築物結構相連,解決的是共有問題。而相關權則不解決所有權問題,只解決相關權人房屋所有以外的一定區域內的使用權問題,不能主張對公用設施的所有權。相關權解決的公用部分的公用問題和公用部分的權益分配問題。按區分所有通說[xii],區分所有包括住宅的專有權,公用面積的共有權,及成員權 [xiii],但在整個小區靠街一側修建固定廣告牌,按合同法規定加工物為定作人所有,按區分所有則應為該樓所有住戶共有,但固定廣告牌建在樓外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢樓的屋頂上如果按區分所有認定為非該樓住戶其他樓內住戶共有呢,而以相關權解釋在則無紛爭。再有附屬車庫無認購買,不得已向附近居民出售,如果出售被登記確認,小區住戶與該車庫所有人又如何區分所有呢?再如,庭院綠地被城市規劃佔用補償,在城市土地歸國家,土地使用權歸土地開發商的情況下,如和用區分所有去解決補償糾紛呢?這些似乎都以超出了「區分所有」的權能,起碼在中國的情況是如此。因此,以房屋相關權理論解決這些與房產權有關的各類權屬、權益損害糾紛更為恰當合用。
『貳』 求一篇關於房地產的畢業論文!15000字左右!有重謝!
房地產專升本畢業論文
1.房地產經濟走向:目前重慶,武漢,杭州等經濟受到國家政策的打壓房產的價格開始回落。
2.房地產上市公司業績的影響因素實證研究:房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法,選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標,而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看,各項指標相關性不顯著,但是就所有指標而言,正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果,本文結合我國房地產行業的實際情況,分別從房地產行業所處的階段特徵、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效,關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標准,以我國房地產業23傢具有代表性的房地產上市公司為研究對象,通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價,找出相對有效的行業標桿,同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率,並提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發,揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念,把兩者視為一樣)從MM理論出發,引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論,得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響,國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法,並剖析其存在的不足之處,在此基礎上引入因子分析模型,並構建評價上市公司經營業績的指標體系,然後應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究,最後得出研究結論,並指出了由於會計信息失真等因素的存在,使得該研究方法存在一些局限性,從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持,以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度,運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響並不是很顯著,我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升,將在長時期內改變我國的經濟結構,重新賦予行業不同的成長速度,並使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值,通過外匯折算差異影響其經營業績。最後認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降),外資需要下降,從而使房地產需求下降並會導致通脹水平下降,從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一,升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的湧入,並大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求,推高房價,這是貨幣升值過程中必然發生的;第二,收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低於市場平均水平,而且股東之間的力量比較均衡,大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面,並且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時,發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大,公司績效越差。採用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法,對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因,經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展,反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法,並通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析,以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期,我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因,GDP的走勢對於房地產價格的漲跌起著決定性的影響,GDP的波動有助於預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析,得出協整關系的結論。定量結果表明,GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用,但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析,總體看,我國房地產價格趨於合理,居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力,開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高,房價收入比不斷降低,居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內,對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基於宏觀經濟發展水平的平台上的,一旦價格增長過快,超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力,將帶來非常嚴重的後果;但價格下降,也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響,並不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變數運用因子模型進行了實證分析,但在財務指標的選取上,只是建立在規范研究的基礎上,對影響經營業績的變數只局限於財務指標本身,一些與經營業績有重大因果關系的變數未選人,比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析,並提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型,選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變數,與房地產價格進行初步多元線性回歸分析,以解決自變數之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變數與房地產價格建立多元線性回歸方程,並對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上,利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素,並提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息,研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明,多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關,但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀,提出了如何優化房地產業資本結構的問題,並根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料,對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析,並提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手,分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。並運用了實證分析法中的OSL分析法,得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小,並將其歸為幾類,以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在,並提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成,本研究所採用聚類分析方法,具體分為兩個步驟,首先,在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下,為避免主觀誤差,採用系統聚類的方式,從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上,確定分為幾類,然後採用快速聚類的方式,將房地產上市公司分類,找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發,主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎,採用計量經濟學方法和統計分析方法,主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先,分析房地產需求各因素對房價的影響,明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨後,從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響,並以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來,以房地產開發投資來源及構成為基礎,分析了房地產金融對房價的影響,指出個人住房貸款推動了房價的上漲。未完……
『叄』 房地產營銷創新論文
近幾年來,我國房地產企業在營銷實踐和研究方面積累了豐富的經驗,使房地產營銷創新具備了充足的條件,同時房地產市場的變化帶動著營銷環境的變化,也促使營銷觀念、理論和策略的不斷創新。下文是我為大家整理的關於房地產營銷創新論文的範文,歡迎大家閱讀參考!
房地產營銷創新論文篇1
淺談房地產營銷創新策略
摘要:隨著房地產行業的快速發展,房地產市場迅速過度到買方市場,房地產營銷創新成為決定企業存亡、影響房地產行業的可持續發展的關鍵因素。要從顧客滿意、差異化、體驗營銷、整合營銷、關系營銷等幾個方面進行營銷創新。
關鍵詞:房地產行業,營銷
一、傳統營銷理論指導下的房地產營銷
傳統營銷理論的顛峰是始創於1960年美國的密歇根州立大學的4P理論,市場營銷是四個基本要素的有效組合,即產品(Proct)、價格(Price)、銷售渠道(Place)、促銷(Promotion)。該理論假定一個企業只要生產出優質的產品,制定合理的價格,運用適當的分銷渠道和合適的促銷措施,就能順利實現企業的預期營銷目標。該理論“以企業為中心”,實施由內而外的營銷。在房地產市場發展初期,行業不夠成熟,需求旺盛的賣方市場情況下業內大多數廠商都簡單地運用4P理論指導營銷就取得了令世人矚目的成績。
但是,隨著市場競爭日趨激烈,運用4P營銷組合的企業越來越困難,盡管花費巨額資金,但這種“消費者請注意”的營銷行為很難再獲得成功。在嚴酷的市場形勢面前,房地產廠商開始反思其營銷行為,逐漸接受4C理論。4C即消費者的慾望和需求,消費者獲取滿足的成本,消費者購買的方便性,企業與消費者的有效溝通。
4C理論指導下的房地產營銷行為具有幾個鮮明特點:
(1)重視消費者,根據消費者的需要設計和開發產品。市場細分開始流行,企業把產品放到一邊,首先研究消費者的慾望和需求,不是簡單地叫賣他們所能製造的產品,而是努力去提供消費者想購買的產品。
(2)忘掉定價策略,努力了解消費者要滿足其需要所願付出的成本並且開始有意識的加以影響,因為只有顧客能夠承受的價格才是最合理的價格。
(3)忘掉通路策略,思考如何方便消費者購買,因升含為即使顧客已經願意購買企業的產品,但若交易成本過高,他們仍然會選擇放棄,看房車的出現蔽畢充分地體現了房地產企業為消費者提供方便的決心和誠意。
(4)忘掉促銷策略,多研究與消費者溝通,企業對新聞發布和公共關系活動的重視上升到空前的高度。4C理論的關鍵在於真正重視消費者的行為反應,通過企業與消費者的雙向溝通,建立長久的穩定的對應關系,在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。
二、整合營銷
20世紀90年代,美國D•吵並笑E舒爾茨教授等人提出了整合營銷(IMC),其基本思想可以概括為兩方面:一方面把告、促銷、設計、包裝等一切傳播活動都歸於廣告活動的范疇內;另一方面使企業以統一的傳播資詢向消費者傳達。其目的是在市場營銷的不同階段運用和協調各種不同的傳播手段,使其發揮最佳效用,最終實現企業與消費者之間建立長期的、維系不散的關系。現在,幾乎每一個房地產項目都有廣告公司介入提供全程服務,工程現場的包裝、售房部的布置、宣傳單張的製作、銷售說詞、公關活動和新聞發布等內容無一不是廣告公司的傑作。對於實施整合營銷的項目,消費者的所見所聞和感受到的完全一致,項目的優點會無數次以不同的方式傳達給消費者,能夠給消費者強烈的震撼,這樣反復的同一刺激大大強化了消費者對項目的印象,有利於提高消費者對項目的認知度。
三、體驗式營銷
體驗式營銷就是站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯五個方面,來重新定義、設計營銷的思考方式。體驗式營銷觀點突破了傳統上的“理性消費者”假設,認為消費者在消費時是理性與感性兼具的,消費者在消費前、消費時、消費後的體驗,才是營銷活動和品牌經營的關鍵。企業的產品、服務贏得消費者青睞的關鍵在於他們能夠創造出值得消費者回憶、難忘的經歷、體驗。房地產對購房人而言,不僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質的追求,精神上的享受、體驗。銷售人員親切的笑容和得當的言行舉止、悅耳的背景音樂,優美的小區景觀、完善的配套設施,無不傳達開發商大力提倡生態、環保,力求達到自然、建築和人三者之間的和諧統一的理念。
進入樣板間,精美的裝修讓人驚羨,消費者完全模糊了對戶型的大小、室內功能分區、採光、通風、私密性效果等方面的判斷,你甚至還可以坐在沙發上品茶聊天,進廚房去炒幾個小菜,“這就是我想要的家”,消費者完全認同開發商以人為本,融入現代設計理念和文化理念。要完成這種體驗,通常需要消費者親臨現場,當然,現在有不少開發商開始利用虛擬現實技術和寬頻網路建設網上看房系統,逼真地展示其樓盤及其樣板房場景,並且通過增加一些互動功能,使得看房者利用“鍵盤加滑鼠”就可以在虛擬的世界裡獲得身臨其境的感受。
四、CS經營戰略
“CS”(customer satisfaction),即“顧客滿意”,其指導思想是,企業的整個經營活動要以顧客的滿意度為宗旨,從顧客的觀點而不是從企業的觀點來分析、考慮消費者的需求,把顧客需求(包括潛在的需求)作為企業開發產品的源頭,在產品功能及價格設定、分銷促銷環節建立和完善售後服務系統等方面,以便利顧客為原則,最大限度地使顧客感到滿意。房地產消費在很大程度上屬於情感消費層次,“滿意不滿意”是最重要的評價標准。
在房地產營銷中實施CS經營戰略要求從消費者的需求出發,滿足消費者的現實需求並且准確地預測其潛在需求,盡量引導住宅消費的潮流。為此,必須分析消費者購房的動機、行為、能力和水平,研究他們的消費傳統、習慣、興趣和愛好,並且對他們的消費傾向和變化趨勢做出合理預測。從項目選址、住房檔次、結構、類型、層高、套型、朝向到價格制定、廣告宣傳、售後服務等,房地產企業都必須從住房消費者的需求出發,使之滿意稱心,才能獲得消費者的青睞,增強企業競爭能力。
五、關系營銷
關系營銷是通過識別、建立、維護和鞏固企業與顧客及其他利益相關人的關系來促進銷售,強調企業與顧客及其他利益相關者之間建立長期的相互信任的互惠關系。其關鍵在於:不僅爭取顧客和創造交易,識別和建立關系是重要的,維護和鞏固已有的關系更重要;營銷的責任不僅是給予承諾,更重要的是履行承諾。
關系營銷與傳統市場營銷有著很大的區別:傳統營銷把視野局限於目標市場上,建立在“以生產者為中心”的基礎之上,其核心是交易,關心如何生產、如何獲得顧客,企業與顧客之間、企業與其供應商、經銷商之間是一種交易關系,企業通過誘使對方發生交易從中獲利。在交易過程中,買賣雙方的關系被看成是相互排斥的,交易結束,買賣之間的關系就結束了,買賣雙方是一次性關系。
而關系營銷是建立在“以消費者為中心”的基礎之上的,其核心是關系,企業與其顧客、分銷商、經銷商、供應商、競爭對手、銀行、政府及內部員工等之間建立、保持某種較緊密的合作關系,並不斷加強這種關系,通過互利交換及共同履行諾言,使有關各方都實現各自的目的。因此,房地產企業及其相關利益者之間是一種互惠互利的長期依賴的關系,企業通過雙方良好的互惠合作關系獲利。
六、差異化營銷
所謂差異化戰略,就是企業通過在產品、服務、經銷網路、品牌形象等方面形成具有獨特性品質來滿足用戶的需要。房地產的差異化營銷,是指通過產品差異化、服務差異化和品牌差異化來提高房地產產品的價值,從而形成競爭優勢。這要求企業在產品的研究和開發上具有較強的創新能力,企業在生產技術上具有較高的適應能力和應變能力,企業在市場營銷中有明確的目標市場,並能採取有效的經營手段和方法到達。與其他產品比較,房地產產品的位置固定性決定其本身有較大的差異化。
同時,房地產產品差異化還可以從性能、特色、風格和設計等方面入手,體現在品質的質優耐用、安全放心;區位的出行便捷、人文優越和升值潛力;環境的自然、生態和健康;整體布局的大方、精巧;單體設計的實用、合理和完善,設備設施的充分、新穎和高效;配套的生活方便,居住的愉快、舒適等。服務的差異化要求在傳統客戶服務的基礎上進行服務升級,升級後的客戶服務,不再是傳統意義上僅僅體現在對產品售後的客戶服務,而應涵蓋產品設計“生產”銷售“使用中所有的服務環節,而且越來越強調多元化、人性化、規模化和個性化,房地產基本進入了,服務經濟時代,開發商只有通過豐富客戶服務的內涵,擴大服務的寬度,延長服務的時間來再一次贏得屬於自己的市場空間。最後,企業文化的差異化也應該受到企業的重視。
因為住宅不僅是一種生活方式的選擇,同時也是居住文化的體現,而且應該注意,企業文化是最難被其他企業模仿的差別優勢,一旦建立,即可成為企業的核心競爭力。
房地產營銷創新論文篇2
淺議房地產營銷策略的創新
摘 要:文章結合房地產企業目前環境下的狀況,對品牌營銷、綠色環保營銷、服務營銷等不同營銷方式進行分析,提出針對不同的市場形勢、消費者情況和政策,採用多種營銷組合,充分發揮各種營銷策略的優點,有效地促進房產銷售,加快資金回籠。
關鍵詞:營銷策略 品牌營銷 綠色環保營銷 服務營銷
一、房地產市場營銷的概念
營銷,簡單地說,就是用科學的方法分析市場上的需求,並生產出能滿足市場需要的產品。所謂房地產市場營銷是房地產開發企業以企業經營方針和目標為指導,通過對企業內、外部經營環境的分析,找出機會,選擇營銷渠道和促銷手段,經過創意將物業與服務推向目標市場,以達到佔有市場,促進和引導房地產開發企業不斷發展的經濟行為。
從某種意義上講,房地產營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的策劃工作。它蘊含在企業生產開發經營的全過程,由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。與一般商品市場營銷相比,房地產營銷有市場營銷的共性,也有其個性,市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用。
二、房地產開發企業營銷策略創新的背景
國內房地產市場自2008年開始調控,在國家各種調控政策的影響下,現在房地產企業銷售狀況舉步維艱。據中房信統計數據顯示,2012年,商品房銷售面積111304萬平方米,比上年增長1.8%,增幅比1~11月份回落0.6個百分點,比2011年回落2.6個百分點;其中,住宅銷售面積增長2%,辦公樓銷售面積增長12.4%,商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元,增長10%,增速比1~11月份提高0.9個百分點,比2011年回落1.1個百分點;在2012年排名前20名的房企中,有一半以上的房地產企業沒有能夠實現銷售目標。
如今,國家的宏觀調控政策未有絲毫松動的跡象,在政策日益趨緊的情況下,幾乎所有的地產商都開始節衣省食,儲備過冬。現在房地產企業比拼的不再是誰大,而是比誰的銷售資金回籠的快,能夠熬過去的希望就越大。所以,加速房產的銷售,已經成為房產企業順利度過難關的最重要手段,這就需要房地產企業積極探索營銷策略。
三、房地產營銷策略剖析
國內房地產市場經過2009年、2010年的井噴,現在賣方市場已是一去不復返,所以,根據目前的市場狀況,房地產開發商必須要積極探索房地產營銷的策略,這樣才能在激烈的競爭中立於不敗之地。
1.積極展開品牌營銷。
從企業的角度看,品牌營銷對房地產業意義十分重大,能夠為企業帶來巨大的經營效益。一般來說,在房地產業發展初期,多數樓盤不愁銷售。然而,隨著房地產市場發展的日趨成熟,競爭日益激烈,單靠產品本身很難保持對消費者長久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身,它還包含著情感和文化及與消費者的情感溝通;不僅是企業或產品標識,更是企業的無形資產;能強化企業在市場和行業中的地位,並且在企業的經濟活動中發揮重要的作用,為企業帶來巨大的經營效益。
從消費者的角度看,現在人們生活品質提高了,選擇的機會更多,消費者購房行為也日益挑剔。人們對房子的需求不僅僅是安身立命的場所,而且是價值、身份的體現。品牌作為一種質量、信譽、價值的承諾,可以增強消費者的購買信心,加速購買行為的發生。如今許多消費者在購房時,不再找樓盤買房,而熱衷於找品牌。
總而言之,品牌作為一種最有效的資源,已經成為房地產企業克敵制勝的法寶,發展壯大的利器。品牌競爭代替產品競爭是市場發展的必然趨勢,一個強勢地產品牌能夠讓產品規避單純的價格戰,實現企業利潤的最大化,實現企業規模的擴張。從長遠發展來看,建立和培育品牌是房地產企業最經濟的投資。
2.踐行綠色環保營銷。
房地產綠色營銷是指房地產企業為謀求自身與環境的和諧共存而把綠色生態觀念引入其營銷活動,並指導其策劃與實施的過程,其本質就是綠色營銷理論在房地產行業的實踐運用。綠色營銷觀念是以環境保護為導向的一種全新的營銷觀念,是生態文明時代房地產企業謀求生存和發展的必然選擇,也是未來綠色文明社會對企業的必然要求。房地產綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費者對綠色住宅的需求,以實現社會效益、消費者效益和企業效益的協調統一,最終為實現人與自然的可持續發展。可以從三個方面理解房地產企業綠色營銷的必要性。
對企業來說,房地產企業為了樹立自己的品牌形象,就必須在生產中采購和使用綠色建材,開發綠色生態環境,生產綠色品牌產品。綠色品牌的開發營銷可以塑造企業形象,在市場上,可以拉近企業與消費者的距離,得到消費者的支持和社會的認可,最終轉化為企業的商業競爭優勢,推動企業利潤的提升,提高企業可持續發展的潛力。對消費者來說,隨著我國經濟水平不斷提高,人們生活水平日益改善,消費者對各種產品的需求從生理需求向心理需求發展。
現代生活的快節奏給人們帶來越來越大的身心壓力,環境優美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作,釋放壓力的良好場所,成為人們生理上、心理上的緊密依賴品,成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費者追求的目標,也應該成為房地產企業開發設計的著力點,因此,房地產企業踐行綠色環保營銷理念就顯得意義特別重大。
3.全面開展服務營銷。
同樣的產品,在市場競爭的激烈中,怎樣才能使自己產品戰勝對手,立於不敗之地呢?這裡面,除了品牌、價格、促銷等諸多手段外,服務牌也是必不可少的一張。有調查表明,隨著社會經濟的不斷發展,物質產品日漸豐富,人們對服務需求的增長遠高於對物質產品需求的增長。服務營銷不僅要求服務能體現品牌的價值,還要與眾不同,同時,需要服務的產品越復雜,對服務工作的要求也越高,這些因素使得服務營銷越來越重要。
可以肯定地說,今後的營銷時代將是服務營銷比拼的時代。對於房地產產品的服務也分為售前、售中、售後三個服務階段。在售前服務階段,首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關於樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,確立初步的認知和傾向。在售中服務階段,開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶,並協助他們辦理相關手續。
在售後服務階段,房地產企業對業主提出的問題要給予及時地反饋與解決。在現實中,消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務,但是,房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理,導致產生糾紛,這對企業的聲譽影響是很大的。因此,開發商應當注意商品房產品的售後服務,對業主提出的問題給予及時地反饋與解決;並自己成立物業公司或委託第三方代理物業管理,為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境,這是時代發展的必然,同時也為房地產企業的發展奠定堅實的基礎。
當然,房地產服務營銷不僅包括對現實顧客的服務,而且也包括對潛在顧客的服務;不僅要提高顧客現實的滿意度,還要提高預期的滿意程度。因此,房地產企業應當加強服務營銷管理,強調以市場為中心和以顧客為上帝的服務營銷觀念,使其內容和形式更加豐富,並向專業化、社會化、全方位化方向發展,使之成為有力的競爭優勢之一。
現代房地產市場正處於高速發展且不斷規范的時期,消費者對住房需求愈發理性,服務營銷在房地產銷售中越來越重要,服務品質的好壞將直接關繫到企業的生存和發展。
四、開展房地產營銷策略創新的關鍵因素
在房地產營銷策略的創新中,需要注意幾個關鍵的因素,這對企業的營銷順利開展影響巨大,主要有以下幾個方面:
1.房地產營銷前要積極展開市場調查工作。
現代營銷理論認為,房地產企業在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時,必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查,才能了解消費者需要什麼樣的住房,需要多少住房,進而組織生產經營。在這基礎上,建造好的房屋才能符合消費者的需求,銷路暢通,達到企業預先制定的效益目標。社會在不斷變革,環境的變化、需求的變化既給企業帶來發展的機遇,也給房地產企業帶來生存的威脅。
所以,房地產企業如能夠通過市場調查,了解消費者對住房的需求,以及對現有住房的意見,找到住房開發的最佳市場切入點,企業就能不斷發現新的市場機會,規避市場的風險,從而不斷開拓市場,提高企業經濟效益。
2.房地產營銷要有完整的綠色營銷理念。房地產企業綠色營銷應該是完整的,全面的理念,不再是單純的綠地的規劃,應該在產品、包裝、價格、分銷、促銷和銷售服務等各個環節上貫徹綠色原則,並科學地予以組合運用。
首先,積極開發綠色產品,從生產、使用到回收處理的整個過程中對環境污染最小,生產符合有關規定的有利於資源再生的產品。綠色產品是企業實施綠色營銷的支撐點,事實證明,誰擁有綠色產品,誰就會擁有市場。
其次,強化產品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營銷的引擎,要把以促銷為主的包裝觀念轉變為以保護生態環境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對產品進行可回收利用的、具有環保功能的包裝。強化這一包裝能最大限度地降低產品在消費過程中對環境造成的污染和對人身造成的損害。
再次,合理制定綠色價格。綠色產品是經有關部門通過嚴格認證以後,獲得綠色產品標志的產品,在質量標准、環保標准等方面都有較高的要求。因此,在成本構成方面與一般產品也有所不同,除了要考慮生產、經營過程中所發生的一般成本、費用以外,還必須考慮綠色資源的開發和運用所付出的代價、為保證清潔的成本、開發和運用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。
最後,開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業營銷的關鍵。選擇綠色渠道,要注意選擇在消費者心中具有良好綠色信譽的代理商、批發商和零售商,以便維護綠色產品的形象;要以回歸自然的裝飾為標志來設立綠色產品專營機構或專櫃,便於消費者識別和購買;要合理設置供應配送中心和簡化供應配送系統及環節;要建立全面覆蓋的銷售網路,不斷提高綠色產品的市場佔有率;在選擇經銷商時注意該經銷商所經營的非綠色商品與綠色商品的相互補充性和非排斥、非競爭性,謀求中間商對綠色產品的忠誠度,進而大力推銷綠色商品。
企業要靈活運用綠色營銷組合,使綠色產品、綠色包裝、綠色價格和綠色銷售服務相互配合,融為一體。只有這樣,才能確保綠色需求的可持續增長、綠色營銷得到全民的認同。
總之,房地產營銷的出發點應是以人為本和誠信經營,這是社會進步的客觀要求,實際上,社會生活中沒有任何一種營銷策略完全優於另外一種渠道,有利有弊,各有千秋,因此房地產開發商在營銷過程中應不拘泥於一種銷售渠道,而應根據各自的實際情況,針對不同的市場形勢、消費者情況和政策,採用多種營銷組合,充分發揮各種營銷策略的優點,在樓市的寒冬里,做好營銷工作,有效地促進房產銷售,加快資金回籠,企業就能在市場中不斷生存發展。
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論房價持久戰
中國的樓市,有房產商、二奶經濟學家、某些政府官員、房產中介等大量的謊言,也有一些房奴的無奈之語。在本人博客中,已經就大多數房價要繼續上漲的扯淡一一加以批駁:
1、土地的稀缺性謊言:土地當然是稀缺的,可是人民幣更是稀缺的。如果僅此原因房價要漲的話,那再漲10萬倍,仍不能改變土地稀缺的事實。其實任何一種商品都是稀缺的。鐵礦、石油,都是越用越少。
2、城市化拉高房價的謊言:中國的城市化是必然的,可是農民買得起城市的商品房嗎?所以要城市化,房價必然大跌。
3、人民幣升值拉高房價的謊言:美元年利率比人民幣高出2.46個百分點,就是人民幣一年升2.46%以上的,把美元換成人民幣才有收益,並且要扣除貨幣兌換費用。如果通過炒房獲利的話,還要扣除契稅(目前北京是3%,則一買一賣就是6%,上海是1.5%,《契稅暫行條例》規定的范圍是3%-5%,低於3%的會隨時恢復到法定水平)、營業稅(五年內轉讓5%)、所得稅、中介費。同時,人民幣對美元是升值的,對歐元卻是貶值的。人家外國基金是不是象一些糊塗的,不喜歡深入思考的中國傻老百姓那樣笨呢?外國基金是在幾年前買中國房產還是現在買?現在是拋售獲利,還是買入?正巧,今天2007年7月18日(本文其實已經完成至少三個月了)的《東方早報》報道「上海經貿委公布的數據表示,上半年房地產行業上海吸引外資合同金額為11.08億美元,同比下降41.03%」,是什麼意思,想想吧。
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中國的房價一定會跌的,一定!詳細理由可以參考我的《中國房價必跌的40個理由》,約有15000字,這是我所知道的中國最全面,最有理有據的闡述房價必跌的文章。也曾看到不少房價必然上漲的N個理由,房價不可能下跌的N個理由,基本上就是乾嚎,要麼根本沒有理由,要麼就是鋼絲繩上的雞蛋。並且從最近中國房價重新上漲的態勢來看,房價硬著陸,並引發經濟危機的概率比較大,非常大。列寧說:必須要有勇氣正視無情的真理。而這些年來的房價調控,其實是空調,一方面地方政府陽奉陰違;另一方面中央政府沒有魄力,怕泡沫破滅的可怕後果,不敢正視這個問題。這是沒有用的,一個膿包,不看它並不表示不存在,不去擠的結果是變得更大,最後不得不擠的時候,會造成更大的疼痛。
而中國房價下跌之路,也必然要經歷過度上漲、價格相持、持續下跌三個階段。
1、房價過度上漲階段:任何一種商品的價格由其價值決定,同時受供求關系的影響。所以價格明顯高於價值的情形不可能持續存在,價格泡沫一定破滅。馬克思說:一時有20%的利潤,資本就活躍起來。所以當市場價格不斷上漲的時候,就吸引眾多資金參與投機,並有實際需要房子的人為避免以後以高價買入,實現低成本買入而提前購買,於是價格一定會漲過合理價位,價超所值。這和股市是一樣的。這里可以參考慣性理論。一種商品,生產周期越長,社會投入的資金越多,它上漲或下跌的狀態就越難改變。上漲的時候,很難停下來。於是雖然中國的房價早就有了泡沫,可是樓市的供應量的大幅增長不可能在短期內實現,炒房人、買房人、銀行貸款的大量介入,也足以推動房價的持續上漲。
2、房價相持階段。這時的供應量遠比以前多,而社會購買力已經被大量消耗,新的購買力短期難以形成;因房價不再持續快速上漲,炒房人和未來才有需求的人,因不再預期未來房價象以前一樣上漲,不再急於入市,而是觀望;原來買得起的人,因房價上漲,無力購買;營業稅、所得稅的徵收極大限制了投資購房;限制外資政策的出台減少了洋鬼子的需求量;銀行利率幾次提高增加了買房的成本;銀行存款准備金率的提高抑制了銀行貸款數量的增長;股市大漲分流了進入樓市的資金;對大戶型的限制導致同一塊土地可以建成更多的房屋……還有其他各種因素,雖然單個因素不能讓房價明顯地下跌,但量變終於成為質變,房價總會進入基本不漲,基本不跌的僵持狀態。
3、房價下跌階段。當初推動房價上漲的因素陸續不再起作用,而推動房價下跌的因素開始起作用。如原本利率很低,現在利率有所提高;原來炒房有利潤,而房價處於相持階段後,不再有明顯的利潤,同時還要繳交營業稅和所得稅,這樣原本為炒房人准備的供應量就大大多餘了,並且有房在手的炒房人因還貸增加,市場略有下跌或不再上漲,不再有房價大漲拋售取得暴利的預期,又有物業費等現金流的支出,導致部分明智的炒房人選擇拋售,同樣增加了市場供給;原先提前購買的購買力已經被提前透支;一旦房價開始下跌,有住房需求的人因預期未來更便宜而延遲購買,更減少了市場需求量……總之高房價將無可奈何花落去,開始持續漫長的下跌。
這里要說明的是,指望短期內房價暴跌是不現實的,也是不可能發生的。拿日本來說,房價連續下跌十五年左右,下跌幅度是70%左右;中國香港1997年開始,連續下跌了6年左右,跌幅達65%;中國台灣下跌約10年,跌幅也在50%以上;就是廣州,在約2003年開始上漲之前,連續下跌8年。房子這種商品有遠比其他商品有更大的價格慣性。一旦上漲的勢頭形成,會持續上漲很多年,漲幅在一倍以上,而一旦下跌,也不可能一個月兩個月就跌到位。不管是什麼商品,其上漲和下跌的時間是相稱的。房子之所以不能在短期內暴漲和暴跌是因為房子的生產周期比較長,一個樓盤從拿地到售出,要兩三年時間,所以市場上供應量不能在短期內發生明顯的改變,這樣因供不應求而上漲後,因供應量的增加不是幾個月的事情,所以供不應求的狀態很持續較長時間,也就能漲很長時間。這是中國,也是美國、澳大利亞、歐洲、日本等地區已經反復驗證的事情。而下跌,因為供應量的下跌,也不是馬上會實現的,已經在建的樓盤多半會建成,而不是選擇損失巨大的爛尾樓,則供大於求的狀態不可能馬上改變,價格也會持續下跌。
而有些商品的價格能快漲快跌,主要也是因生產周期短。假如一個地方的呼拉圈因某種宣傳效應或明星效應,一個月價格上漲2倍,則生產廠家馬上一天24小時加班生產,而其他廠家也會建生產線,不要一個月,市場供應量增加2倍並不是難事,很快會供大於求,則在一個月內價格下跌80%也是很正常的。
在抗日戰爭的時候,有些人看不到抗日戰爭勝利的必然結局,於是選擇做亡國奴,甚至漢奸,要麼在戰場上成為日本鬼子的炮灰,要麼在抗戰結束後被秋後算賬,典型的如臭不要臉的川島芳子。而目前有些人,不了解房地產市場發展規律,以為房價只漲不跌,選擇做了房奴。在重大決策面前,不努力探尋事物的客觀規律,詳細了解客觀情況,並獨立思考,結果未必如李嘉誠說的「房價上漲的時候未必會死人,房價下跌的時候卻一定會死人」一樣,不過破財是不可避免的。就好比廣西北海的地價,曾從100萬元/畝跌到5萬元/畝,那麼在高位買進的人,怎麼會不破財呢?
上次公布《理財的正面與反面教材》後,那個非常富有,收入頗豐,但仍租房住上海年青人,前兩天在網上又碰到他,給他我那個文章的鏈接,他說已經看到了。另提到最近有兩天接待幾個從日本來的人,其中一個是老闆,自然非常有錢,可是他們從人民廣場看完展覽後,去河南路的酒店,居然是走了20多分鍾去的。在他們看來,能走到的地方決不做計程車。我在我博客中反復提到幾個例子:比爾蓋茨因為嫌停車費貴而把車子開走;李嘉誠穿的是七年前買的皮鞋,戴的是普遍的精工手錶;索羅斯的西裝是四十年(具體時間忘了)前買的。奇怪的是人均儲蓄存款只有14000元(注意,佔中國人口0.5%左右的人佔有了中國近60%的財富)的中國窮光蛋們,居然在買房子。(就我個人而言,雖然目前可以全額付款在上海買套小一些差一些的破房子,不過,就算我有1億元,也不會買。就是價格下跌50%,我買房的概率也小於30%。)
以後房價下跌一半左右以後,請這些房奴不要罵銀行,不要罵建設部,也不要罵房產商,因為他們沒有用刀架在你們的脖子上逼你們買房。